Chi sta meditando di comprare casa, sa che la ricerca può essere lunga, complicata e molto spesso frustrante. Ci sono le “rincorse” agli agenti immobiliari, le offerte e le occasioni sfumate sotto il naso. Succede a Roma, a Torino, a Genova, a Bologna, a Napoli e ancora di più a Milano, città che gli operatori del settore ritengono “il mercato perfetto” per numero di case in vendita e compravendite stipulate.  Un mercato che in tanti vedevano in crescita costante per i prossimi 6 anni, fino alle Olimpiadi Milano-Cortina. Da qualche settimana, però, l’esperienza dell’aspirante acquirente si è capovolta.  Basta fare una ricerca sui principali portali e manifestare un qualche interesse per una casa di ringhiera, un loft, una villetta, un garage riadattato o un monolocale, per essere immediatamente richiamati dall’agente immobiliare di turno. Puntuale arriva l’invito a fissare un appuntamento per vedere “la casa perfetta”, magicamente disponibile con uno “sconto” a doppia cifra. È capitato anche a voi? Anche questo è un effetto collaterale del covid-19.

 

Il settore immobiliare sta attraversando un periodo senza precedenti. Nemmeno la crisi finanziaria del 2008, come emerge dalle stime di Nomisma Osservatorio Immobiliare, ha inciso così tanto sul comparto in cui tradizionalmente preferito gli italiani investono i risparmi di una vita. In media, il centro studi bolognese stima che le compravendite avranno una flessione del 20%. Tre sono gli scenari tratteggiati, a seconda della severità delle conseguenze che potrebbero insorgere. Si va da un arretramento nel prossimo triennio di 278 mila transazioni residenziali (di cui 48 mila nel 2020) e 9,4 miliardi di euro di capitali investiti (di cui 2,6 miliardi nel 2020) nell’ipotesi più favorevole, ad una flessione di 587 mila unità (di cui 119 mila nel 2020) e 18,3 miliardi investiti (di cui 5,8 miliardi nel 2020) nell’ipotesi mediana (considerata la più probabile), fino ad un tracollo addirittura di 692 mila unità (di cui 133 mila nel 2020) e 22,4 miliardi (di cui 7,0 miliardi nel 2020) di euro nello scenario peggiore. Anche i prezzi degli immobili in 13 città italiane potrebbero diminuire in media del 4,3% nel 2020, del 6,4% nel 2021 e del 5,4% nel 2022. La flessione maggiore potrebbe registrarsi a Roma, a Catania e a Bari. Un calo meno significativo, invece, potrebbe registrarsi a Milano.

Parla di “un taglio orizzontale delle compravendite” in tutta Italia Luca Dondi dall’Orologio, amministratore delegato di Nomisma. Un trend destinato a “durare anche il prossimo anno” alla luce di “un deterioramento della condizione economica che inciderà notevolmente sulle intenzioni d’acquisto” degli italiani che stanno subendo una “graduale riduzione del potere d’acquisto”. “Finito il lockdown non si tornerà ai livelli pre crisi –  spiega  – e il peggioramento si acuirà anche  nei prossimi mesi. Molte aziende potrebbero chiudere e il tasso di disoccupazione potrebbe aumentare, ci sarà una minore domanda e si alimenterà un circolo vizioso che condizionerà lo scenario immobiliare sia per quanto riguarda il numero di compravendite che i livelli dei prezzi degli immobili” che tuttavia, data la “resistenza a cui ci ha abituato il settore”, caleranno di qualche punto percentuale ma in tanto quanto le transazioni.

 

“in questo momento il mercato immobiliare retail è quasi completamente bloccato, checché se ne dica non c’è una normale attività dal punto di vista della compravendita immobiliare”, conferma l’avvocato Federico Filippo Oriana, presidente di ASPESI, l’Associazione Nazionale tra le Società di Promozione e Sviluppo Immobiliare. “Anche solo andare a vedere un appartamento da acquistare in questo momento è molto difficile. In questo momento ci sono delle limitazioni di legge. Anche andare a vedere un appartamento non nuovo, tipologia che costituisce il 70% del mercato, in questa fase è molto molto difficile”. La crisi attuale, inoltre, si innesta su mercato “ancora convalescente” che, ad eccezione di Milano,  “non si è ancora del tutto ripreso dalla crisi del 2008 e dalle misure del governo Monti del 2012 come quelle sull’Imu – prosegue l’avvocato Oriana – con i prezzi che sono continuati a calare in tutta Italia anche nel 2019. È stato l’unico mercato europeo ad eccezione della Grecia dove, a 10 anni di distanza dal tracollo di Lehman Brothers, i prezzi calavano ancora”.

 

Anche per questo capire che cosa succederà nei prossimi mesi, non è facile . “Se ci sarà una ripresa per effetto di rimbalzo o se invece questa stasi si protrarrà molto a lungo, non possiamo saperlo – aggiunge – . Come dicono in Borsa, il futuro lo conosce solo Sant’Arturo”.

 

È un’ampia panoramica quella che traccia il professor Gualtiero Tamburini, economista a lungo alla guida di Nomisma, ora presidente del consiglio di amministrazione di IDeA Fimit e al vertice di Sorgente Sgr.  “La crisi del covid-19 è un fenomeno epocale ma relativamente recente – dice – . La dichiarazione di stato di emergenza sanitaria dell’Oms è ‘solo’ del 30 gennaio, mentre prima non se ne parlava perché il coronavirus era considerato un fenomeno limitato a una sola area della Cina. A parte Bill Gates, che ne aveva parlato per tempo come una delle possibili disgrazie dell’umanità, quella di una pandemia era un’ipotesi remota”. Le conseguenze, però, si preannunciano pesantissime. “Ormai le stime relative alle grandi economie del mondo delineate da Fondo monetario internazionale a da altri organismi vedono un calo del Pil dal 6% al 10%, e l’Italia è fanalino di coda con una flessione del 10%”, conferma Tamburini ricordando che una situazione simile non si è vista “né la Grande Depressione, né dopo il crollo delle Torri Gemelle, né con la grande crisi finanziaria di 10 anni fa”.

 

In un contesto di questo genere “ci saranno dei settori che perderanno il 70-80% e si azzereranno, mentre altri riusciranno a reggere meglio. L’immobiliare è un settore abbastanza colpito dalla crisi, che flagellerà soprattutto turismo, ristorazione e alberghi, in cui la parte immobiliare è molto rilevante”.  Emblematico è il caso di Airbnb e delle società specializzate in affitti brevi che “fino a poche settimane fa costituiva un business in forte sviluppo – prosegue – mentre per via del covid-19 hanno subito una notevole battuta d’arresto”.

 

Quanto la crisi post covid-19 cambierà il volto delle città italiane, “dipenderà soprattutto dalla durata il contagio: l’ipotesi più ottimistica è che il virus sparirà in estate per poi ripresentarsi in forma più lieve in autunno. Ma nel quadro più pessimistico c’è l’idea che possa mutare e diventare più aggressivo e il distanziamento sociale possa diventare più stringente – spiega ancora Tamburini – . Tutto questo mentre il vaccino rischia di essere disponibile solo un paio d’anni”. Se la pandemia durerà ancora molti mesi, anche le città sono destinate a cambiare profondamente. “Il distanziamento sociale comporta un aumento formidabile dei costi. Emblematico è il settore dei trasporti pubblici, il cui modello necessariamente dovrà cambiare diradando il numero dei passeggeri. E lo stesso vale per il trasporto aereo, dove ogni tre posti pre crisi ce ne sarà uno, o nei locali, dove ogni quattro coperti precedenti se ne ricaverà uno”.

 

Degli stimoli al mercato, però, potranno arrivare da “situazioni di nicchia, come il segmento degli studenti che si trasferiscono a Milano in primis, ma anche a Bologna, a Roma e Torino e nelle altre città universitarie: lo student housing è certamente un fronte che darà dei numeri positivi – aggiunge l’avvocato Oriana di ASPESI -. Un altro fronte è quello del social housing, di cui c’è forte domanda. Con il ministero delle Infrastrutture stiamo cercando di creare un rapporto e costruire case per le fasce medie e medio-basse di reddito, che non accedono al mercato normale della casa”.

 

Più ottimistico, invece, è lo scenario dal punto di vista dei grandi investimenti immobiliari, la maggior parte dei quali si basano sulla rigenerazione urbana e sul recupero di edifici esistenti. Anche in questo caso, è Milano il motore, prosegue l’avvocato Oriana: “Lendlease – racconta –  sta curando un investimento multimiliardario nell’area di Expo, dove nascerà Mind, il polo della scienza e si sposteranno diverse facoltà universitarie. Il gruppo non sarà particolarmente toccato dalla vicenda del covid-19 e pensa di fare altri investimenti in Italia, proprio a partire dalla Lombardia. Anche il gruppo francese Nexity, che è il maggior costruttore di appartamenti in Europa, ha investimenti in corso a Milano ed è orientato non solo a proseguire ma anche ad aprirsi a nuove operazioni. Anche Euromilano – la grande realtà che sta facendo la trasformazione di Cascina Merlata che ora si chiama UpTown – non solo completerà il progetto ma ha anche altri investimenti in corso”.

 

Un tasto dolente, però, è il fatto che il Dl Rilancio, da quanto è emerso finora, non prevede incentivi per questo tipo di operazioni. “Noi chiediamo incentivi soprattutto di tipo fiscale – precisa il presidente di ASPESI – : quando si fa un recupero si sostengono maggiori costi di intervento e di trasformazione perché spesso si devono fare bonifiche e si devono rispettare tipologie legate alla zona dove si trova l’immobile. Al momento non esistono incentivazioni nazionali o locali per le operazioni di recupero: noi abbiamo chiesto che venga ridotta l’Iva sugli appartamenti nuovi, che portano con se un lavoro, rispetto alla compravendita degli appartamenti usati. Noi chiediamo anche a Regioni e Comuni incentivazioni di tipo urbanistico, che consentano di recuperare al meglio pezzi di territorio abbandonati ”.

 

Anche i business district delle grandi città, come l’area di piazza Gae Aulenti o di City Life a Milano, sono destinati a cambiare. Pur essendo i grattacieli di recente costruzione già “a misura di smart working”, per il professor Tamburini non è escluso che si liberino spazi perché le aziende decideranno di puntare sempre di più sul lavoro agile. Difficile, però, immaginare che la rete sostituisca in toto la necessità delle persone di incontrarsi. “Quando il web ha iniziato a diffondersi come strumento di lavoro di massa – ricorda –  l’ipotesi che circolava era che sarebbero scomparsi i convegni. È successo esattamente il contrario: le grandi sale da convegni realizzate negli ultimi trent’anni sono 10 volte maggiori rispetto a prima. L’uomo è un animale sociale, quindi faccio fatica ad immaginare una situazione nella quale un lavoratore stia sempre a casa”.

 

Non vede all’orizzonte una “fuga dalla città” nemmeno l’amministratore delegato di Nomisma Dondi, anche se ritiene che il covd-19 avrà un effetto sulle “attività commerciali, con l’e-commerce che acquisirà ancora più rilevanza. Anche gli spazi ad uso ufficio verranno ridotti, bisogna vedere se in maniera sostanziale o solo parziale”. “Cambierà, almeno all’inizio e soprattutto sul piano della sostenibilità economica, anche la Localizzazione della domanda residenziale. Ci sarà maggiore richiesta un po’ fuori da principali centri urbani. Negli ultimi anni abbiamo già assistito ad un ritorno verso il centro e verso il capoluogo. Nelle ultime settimane, invece, con il lockdown abbiamo percepito l’importanza di avere spazi abitati più a misura d’uomo e magari abitazioni con un giardino o un’area verde”. Non è escluso quindi che assisteremo ad un “cambiamento profondo”, determinato da questi due mesi e mezzo di quarantena “che hanno inciso profondamente sul nostro modo di abitare”.

 

(Foto La casa di Argenteuil di Claude Monet)